ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ КВАРТИРЫ
Исходя из смысла норм жилищного и гражданского законодательства, выселение из жилого помещения по любому основанию допустимо только лишь по решению суда. Только суд вправе решать подлежит ли гражданин выселению из квартиры или другого жилого помещения, независимо от оснований такого выселения. Регулирует же процесс и порядок выселения и указывает на основания выселения Жилищный кодекс РФ. Непосредственное же выселение гражданина из жилого помещения после вступившего в законную силу решения суда о выселении гражданина из жилого помещение осуществляется не иначе, как судебным приставом-исполнителем и никем другим.
В данной статье ниже предлагаем подробно ознакомиться с некоторыми материалами.
Надеемся, наши статьи, наш опыт помогут Вам разобраться в ситуации, правильно сделать выбор и принять решение. Гражданские дела о выселении из жилого помещения далеко не просты, поэтому рекомендуем, прежде чем предпринять какие-либо действия, обратитесь за консультацией и помощью в наше Юридическое бюро.
Помните! Гораздо проще на начальном этапе, предусмотрев все варианты решения дела и спланировав сценарий решения проблемы, добиться требуемого результата, нежели исправлять то, что может впоследствии негативно отразиться на решении суда.
Запись на консультацию к нашим жилищным юристам и адвокатам по жилищным делам +7 (495) 585-68-84
- ВНЕСУДЕБНОЕ ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
- ОСНОВАНИЯ ВЫСЕЛЕНИЯ
1. ВНЕСУДЕБНОЕ ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Жилищным кодексом РФ предусмотрен досудебный порядок
расторжения договора найма жилого помещения и выселения из жилого помещения.
1. Такой порядок возможен при соблюдении следующих требований:
- письменное согласие всех граждан, постоянно приживающих с нанимателем на расторжение договора
- письменное уведомление наймодателя за три месяца о расторжении договора найма.
По истечении трех месяцев договор считается автоматически расторгнутым.При этом следует иметь в виду, что по требованию любой из сторон договора договор найма может быть расторгнут в судебном порядке.
2. С целью сохранения жизни и здоровья граждан в исключительных случаях, например, вследствие обвала, обрушения и пр.
2. ОСНОВАНИЯ ВЫСЕЛЕНИЯ
Оснований выселения из жилого помещения достаточно много. Если выселить гражданина из жилого помещения, находящегося в собственности (приватизированного жилья) можно по одним основаниям, то по таким же основаниям выселить гражданина из жилого помещения, оформленного по договору найма не представляется возможным.
Полностью разобраться и проработать все варианты в рамках нашей статьи вряд ли удастся, да мы и не ставим себе такой цели, наша задача разъяснить Вам о существовании различных путей и вариантов решения той или иной проблемы и разъяснить, что пути решения могут быть различными. Например, если ваш сосед выселил свою бывшую жену из квартиры, находящейся у него в собственности, это вовсе не означает, что Вы можете действовать по тому же сценарию.
Еще совсем недавно выселить из квартиры гражданина было практически невозможно, в настоящее время суды выносят решения о выселении граждан из жилых помещений, защищая права собственников, наймодателей и т.д.
Выселение бывших членов семьи собственника из жилого помещения
В соответствии со ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения означает не сохранение права пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника, если не существует письменного соглашения между собственником и бывшим членом семьи собственника о сохранении права проживания.
Соглашение должно быть в обязательном порядке оформлено в письменном виде, по соглашению сторон может быть нотариально удостоверенное. В соглашении может быть предусмотрено сохранение права на проживание с указанием определенной комнаты или части комнаты или др. части жилого помещения, срок действия соглашения и другие условия по соглашению сторон.
Право пользования жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника на определенный срок по решению суда, если бывший член семьи собственника не имеет другого жилья и его материальное и имущественное положение, а также другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя жильем. Такой срок определяется судом исходя из принципа разумности, законом границы определения такого срока не урегулированы. В интересах собственника для сокращения срока проживания за бывшим членом семьи собственника предоставить доказательства суду о наличии или возможности вселения бывшего члена семьи собственника в другое жилое помещение.
По истечении срока, определенного решением суда, право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника прекращается и он подлежит выселению из квартиры или иного жилого помещения.
Срок, определенный решением суда о праве пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника может быть продлен, если бывший член семьи собственника обратиться с исковым заявлением в суд о продлении права пользования на дополнительный срок. Такая возможность законодательно не запрещается. Суд также вправе обязать собственника обеспечить бывшего супруга и его семью жильем, если собственник исполняет в отношении их алиментные обязательства.
Не могут быть выселены:
1. При вынесении решений судами принимается во внимание все обстоятельства, касающиеся данного жилого помещения. Так, например, если бывший член семьи собственника на момент приватизации жилого помещения имел с собственником равные права наравне со всеми другими членами семьи, но по каким-либо причинам не воспользовался своим правом, то хотя он в момент прекращения семейных отношений не является собственником жилого помещения, но тем не менее не может быть выселен из жилого помещения. За ним сохраняется право пользования жилым помещением.
2. Не является бывшим членом семьи собственника, а соответственно не может быть выселен по этим основаниям, если спорное жилое помещение приобреталось в совместном браке. Такое жилое помещение является совместно нажитым имуществом супругов и соответственно каждый из супругов имеет равные права на это имущество.
Прекращение права пользования
Выселение за неуплату коммунальных платежей
Согласно ст. 90 ЖК РФ если наниматель и проживающие совметсно с ним члены его семьи в течении более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные платежи, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Жилье, предоставляемое взамен должно быть предусмотрено для проживания людей, но это не означает, что оно должно отвечать всем критериям благоустроенности. Размер другого жилого помещения определяется из норм проживания в общежитие, т.е. из расчета шесть м² на одного человека
Несмотря на то что плата за коммунальные платежи могла не выплачиваться более шести месяцев, суд может не принять решение о выселении в отношении граждан проживающих в спорной квартире. На такое решение суда может повлиять наличие веских и обоснованных причин неуплаты коммунальных платежей.
Таким доказательством может быть длительная болезнь, задержка заработной платы, пенсии, пособий и пр., невозможность найти работу в данной местности, сезонность работ, потеря кормильца и т.д. Следует так же иметь в виду, что такие основания, как злоупотребление спиртными или наркотическими веществами, нежелание вносить оплату, забывчивость и т.д и т.п. не является уважительными причинами при вынесении решения судом в пользу неплательщиков.
Законодательно не урегулирован период неуплаты коммунальных платежей, т.е. в законодательстве говорится о неуплате боле чем шести месяцев, но о том что эти шесть месяцев должны следовать один за другим или через определенные промежутки времени не установлено. Хотя лочигно было бы предполагать, что речь идет именно о непрерывном истечении срока.
Обратите внимание, что основания к выселению за неуплату коммунальных платежей применяется только к нанимателям по договорам социального найма, но не собственникам жилых помещений.
Выселение за использование жилого помещения не по назначению
Согласно ст. 91 ЖК РФ если
наниматель и/или
члены его семьи проживающие совместно с ним члены его семьи
используют жилое помещение не по назначению,систематически
нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с
жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если после предупреждения наймодателя наниматель не устранит нарушения,
нарушители могут быть выселены по заявлению заинтересованного лица в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
К заинтересованным лицам, имеющим право на обращение в суд относятся: наймодатель и другие лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя или проживающих совместно с ним членов его семьи, соседи, органы государственной жилищной инспекции.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены родители, лишенные родительских прав в том случае, если совместное проживание их с детьми в отношении которых они лишены родительских прав признано судом невозможным.
Выселение бывшего члена жилищного кооператива
Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из членов кооператива, а также проживающие совместно сним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны освободить данное жилое помещение в течении двух месяцев со дня принятия решения (а не со дня, когда ему стало известно о принятии такого решения) об исключении такого члена из жилищного кооператива.
Член жилищного кооператива может быть исключен из членов кооператива по следующим основаниям:
- Выход из членов кооператива по собственному желанию
- Исключение из членов кооператива по решению общего собрания членов кооператива за грубое неисполнение этим членом своих обязанностей без уважительных причин предусмотренных законодательством и Уставом кооператива.
- Ликвидация жилищного кооператива
- Смерть члена кооператива
Таким образом, исключить члена кооператива из жилищного кооператива невозможно. Прежде всего члена кооператива необходимо исключить из членов кооператива.
Если исключенный член жилищного кооператива узнал о своем исключении позже, чем было принято решение, то при наличии обоснованности и доказательствах того, что он узнал о решении общего собрания членов кооператива о его исключении он имеет право обратиться в суд для продления этого срока. Срок два месяца предусмотрен законом для того, чтобы бывший член кооператива подыскал себе новое жилье, суд может учитывая ситуацию и материальное и иное состояние истца продлить срок на определенное время.
В случае отказа освободить жилое помещение бывшего члена кооператива и членов его семьи, они выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
При исключении из членов кооператива и выселении из жилого помещения, бывшему члену помещения выплачивается фактически уплаченная часть паевого взноса.
Выселение из жилого помещения, которое подлежит сносу
1. Выселение граждан, занимающих жилые помещение по договору социального найма.
Граждане выселяются с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, если дом, где находится жилое помещение, подлежит сносу.
При выселении договор социального найма на сносимое жилое помещение расторгается и заключается новый договор социального найма на новое жилое помещение.
Если наниматель отказывается от добровольного выселения, то органы, принявшие решение о сносе дома имеют право обратиться в суд о принудительном выселении гражданина из спорного жилого помещения в другое благоустроенное жилье.
При выселении из жилого помещения в связи со сносом и предоставлении другого благоустроенного жилого помещения учитывается размер занимаемой им жилой площади и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Новое жилое помещение должно быть предоставлено в черте того района, где располагается сносимый дом.
Поскольку жилое помещение предоставляется в связи со сносом здания, а не в связи с улучшением жилищных условий, то предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилью. Если до выселения из сносимого здания семья состояла на учете по улучшению жилищных условий, то право состоять на учете сохраняется за ней, если при переселении не отпали основания состоять на таком учете.
Следует иметь в виду, что все перечисленное выше касается граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма.
2. Выселение граждан, занимающих жилые помещение на праве собственности.
В отношении же жилых помещений, находящихся в собственности в жилом доме подлежащем сносу, то собственникам жилых помещений предоставляется компенсация за жилье – выкупная цена.
Выкупная цена за сносимое жилое помещение включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все затраты и убытки, причиненные собственнику в связи со сносом здания (переезд, съем временного жилья, упущенная выгода и т.д.)
С собственником жилого сносимого помещения заключается соглашение, где прописываются все условия выкупа. По соглашению сторон собственнику может быть предоставлено другое жилое помещение вместо выкупа его жилья.
Выселение из непригодного, ветхого жилья
Граждане выселяются с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, если дом, где находится жилое помещение, признан непригоднымдля жилья.
Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных факторов, которые могут нанести существенный вред здоровью и жизни граждан:
- ухудшение в связи с износом здания и в процессе эксплуатации здания до уровня недопустимого для нормального безопасного проживания
- изменения окружающей среды в месте расположения жилого помещения (превышение радиационного фона, превышение нормы вредных выбросов в атмосферу, наличие источников шума превышающий допустимые нормы, вибрации и пр.)
Определяется пригодность жилья для проживания специальной межведомственной комиссией, которая создается органом местного самоуправления для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.
В состав комиссии могут входить представители СЭС, госпожнадзора, экологи, комиссии по защите прав потребителей, архитекторы, градостроители и т.д.
Не могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
- отсутствие центральной канализации
- отсутствие горячего водоснабжения
- отсутствие мусоропровода
- отсутствие лифта
При выселении договор социального найма на непригодное жилое помещение расторгается и заключается новый договор социального найма на новое жилое помещение.
При выселении из жилого помещения предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, учитывая размер занимаемой им жилой площади и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Новое жилое помещение должно быть предоставлено в черте того района, где располагается сносимый дом.
Поскольку жилое помещение предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, то предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилью.
Следует иметь в виду, что все перечисленное выше касается граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма.
